Beschlussvorschlag:
Die BV Brackel empfiehlt in den Festsetzungen des Bebauungsplans BR 208 – Kahle Hege folgende Ergänzungen und Änderungen:

  1. Ziele des Bebauungsplans (Punkt 7): Realisierung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Zulassung von Vorhaben mit Wohnraum für altengerechtes und barrierefreies Wohnen; zulässig sind dabei Vorhaben mit bis zu drei Stockwerken. Dieses ist im nördlichen Bereich der nördlichsten Stichstraße dieses Bebauungsplans zu ermöglichen.
  2. Art der baulichen Nutzung (Punkt 9.2): Die zulässige Nutzung von sonstigen nicht störenden Gewerbegebieten ist zu zulassen (§ 4 Abs. 3.2 BauNVO). Der betreffende ausschließende Satzteil ist zu streichen.
  3. Bauweise (Punkt 9.4): Für das Bauen von Wintergärten oder Terrassenüberdachungen ist es zulässig, die Baufenstergrenzen im Erdgeschoss bis zu 3 Metern zu überschreiten.
  4. Soziale Infrastruktur (Punkt 9.9): Aufgrund der Größe des Bebauungsplans wird ein Jugend(spiel)platz im südöstlichen äußeren Grünbereich in der Nähe des Fußweges festgesetzt, der den Jugendlichen als „Informeller Treffpunkt“ dienen kann.
  5. Vorgegebene Firstrichtung (Punkt 12.4): Die Firstrichtung der Häuser verläuft konsequent von West nach Ost, so dass eine noch bessere solare Effizienz entstehen kann.
  6. Ökologische Ausgleichsmaßnahmen (Punkt 14.1.3): Das Flurstück 889 tlw. Flur 6, Gemarkung Asseln wird mit einer Hecke und einer Streuobstwiese mit traditionellen einheimischen Obstbaumsorten bepflanzt. Anstatt der vier Bäume I. Ordnung werden 6 Wildobstbäume (siehe Anhang 1) gepflanzt.
  7. Die Erschließungsarbeiten für Br 208 werden erst begonnen, wenn alle Grundstücke im Bebauungsplan BR 149 – Stadtgärtnerei zu 80%, d.h. 72 der 90 Grundstücke, verkauft sind!

Begründung:
Zu 1: Die Deckung des Angebots von attraktivem Bauland ohne Bauträgerbindung ist ausdrücklich zu begrüßen. Gleichzeitig wird jedoch betont,, dass der Stadtbezirk Brackel zu dem durchschnittlich ältesten gehört und daher ein wachsender Bedarf nach altengerechten Wohnungen entstehen wird bzw. schon entstanden ist. Dieser Bedarf ist in allen Ortsteilen festzustellen und daher ist es im Rahmen dieses Bebauungsplans festzusetzen, dass auch diesen Anforderungen im Raum Asseln Rechnung getragen werden kann.

Zu 2: Bauträgerfreies Bauen auf geräumigen Grundstücken mit Ein- und Zweifamilienhäusern ist eine interessante Sache und bedarf eines gewissen finanziellen Hintergrundes. Dieses ist besonders auch bei denen zu vermuten, die zum einen als Freiberufler, aber zum anderen auch als selbständige Gewerbetreibende, wie z.B. ein Handelsvertreter, ihr Dasein finanzieren. Durch die bisherige Formulierung schließt man bspw. den Handelsvertreter als potentiellen Käufer aus, da es ihm durch die enge Festsetzung verwehrt wird, sein Büro, welches kaum bis keinen Kundenverkehr nach sich ziehen wird, bei ihm im Wohnhaus zu errichten! Da dieses mit unwesentlichen Auswirkungen für die Nachbarschaft verbunden ist, sind nicht störenden Gewerbebetriebe zu erlauben.

Zu 3: Bei Errichtung eines Hauses wird in der Regel eine Gebäudetiefe von 10 bis 11 Metern erreicht. Möchte der Bauherr einen Wintergarten oder lediglich einen Wintergarten errichten, so bleiben im höchstens 3,5 bis 2,5 Meter Raumtiefe für diesen. Da dieses Baugebiet attraktiv sein soll und für potente Bürger ausgeschrieben ist, ist es kontraproduktiv interessante bauliche Ergänzungen durch zu strikte Vorgaben zu vereiteln. Die Errichtung auch großzügigerer Anbauten im Erdgeschoss hat kaum Auswirkungen auf das Umfeld, da Schattenwürfe (auch auf Solaranlagen) oder Blickachsen nicht betroffen sind, denn dieser Gebäudeteil ist nicht höher als der Gartenbewuchs .daher werden die zulässigen Grenzen vergrößert.

Zu 4: Es ist richtig festgestellt, dass ein Bedarf für Kinderspielplätze nicht entstehen wird. Bei der Gartengröße ist davon auszugehen, dass in den Gärten gleichwertiges privates Angebot vielfach realisiert werden wird. Jedoch ist für Jugendliche keine Möglichkeit gegeben sich an sogenannten Informellen Treffpunkten zu treffen. Als informeller Treffpunkt bietet sich bspw. an, in einem etwas abseitigen, jedoch auch einsehbaren Bereich robuste Sitzmöglichkeiten und etwas für die Sportbetätigung zu errichten.
Da aus allen Kinder später Jugendliche werden ist es sinnvoll, frühzeitig an diese Altersschicht zu denken, da gegenwärtig sichtbar ist, welches Defizit an offiziellen Treffpunkten existiert und welche unliebsamen Konsequenzen sich daraus ergeben.

Zu 5: Der Ansatz der Überprüfung nach der möglichen solaren Effektivität des Baugrundstücks ist gut zu heißen. Die Ergebnisse könnten allerdings weitaus besser sein, wenn man die Firstausrichtung unter der Prämisse betrachtet, dass durch eine konsequente West-Ost-Ausrichtung viel größere Sonnenpotenziale entstehen. Dieser Vorteil ist höher zu bewerten, als ein Beharren nach der parallelen Firstausrichtung zum Straßenverlauf, der lediglich sogenanten optischen Vorzügen genügen würde.

Zu 6: Im Bereich der vorgesehenen Pflanzung wird angestrebt eine traditionelle Streuobstwiese einheimischer Obstsorten (Kirsche, Apfel, Birne, …) anzulegen. Dieses Vorhaben wertet den Grünraum auch in Bezug auf Fauna und Flora deutlich auf und bedarf bei extensiver Ausrichtung sogar eines sehr geringen Pflegeaufwandes. Um von einer wirklichen Obstwiese zu sprechen ist der Umfang von 4 auf 6 Bäume zu erhöhen, damit auch quantitativ dieser Bereich erkennbar wird.

Zu 7: Da die Nachfrage nach Bauland derzeit etwas zurückgegangen ist und das Preisniveau der Baugrundstücke dieses Bebauungsplans vergleichbar sein wird, mit den Preisen in der Stadtgärtnerei, wird die Erschließung erst nach dem mehrheitlichen Verkauf (Kaufoptionen zählen als nicht verkaufte Grundstücke) der Grundstücksparzellen im Baugebiet Stadtgärtnerei erfolgen.
Zwei Baugebiete in unmittelbarer Nähe, die das gleiche Preisniveau besitzen und auch das gleiche Kaufklientel bedienen sind unnötig, da unter Umständen es sonst zwei unvollständig besiedelte Baugebiete für die nächsten Jahre geben wird und die ersten Anwohner sonst permanent Baustellen zu ertragen haben.
Ebenfalls ist bei dem verschobenen Baubeginn mit zu berücksichtigen, dass mit der Konversionsfläche Hohenbuschei im Stadtbezirk Brackel ein weiteres Top-Bauland in kürze erschlossen und besiedelt werden wird, welches ebenfalls hochwertigen Wohnraum bieten wird.
Einnahmeverluste sind auch für die Stadt nicht zu erwarten, da die Baubereiche Stadtgärtnerei und Kahle Hege beide dem städtischen Sondervermögen gehören und somit alle Bauinteressierten ein Angebot finden und auch immer dem städtischen Sondervermögen Geld zufließen wird.


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